2014年

5月

30日

似て非なるもの、大規模修繕と耐震改修

耐震改修工事を行う際、

ちょうど大規模修繕工事の時期も迫っているので、

両方を合わせて一挙に行えば、

たとえば足場を組むことひとつとっても二度手間にならず、

予算の節約になるだろう。

ういったお考えのマンションも多いことと思います。

 

確かに大規模修繕にしろ耐震改修にしろ、

多大な費用と、長期にわたって不便な生活を強いられるという問題があるので、

思い切って一緒にやることに大きなメリットはありそうです。

 

しかし先日、ある耐震コンサルの方からこんなお話を伺いました。

 

大規模改修工事と耐震改修工事は、同じマンションの躯体に関する工事ではあるけれど、

その内容は、ノウハウにおいても、技術面においても全く異なる。

そのため、大規模修繕工事を得意とする施工会社が、

必ずしも耐震改修工事に関しても得意なわけではなく、

逆に、耐震工事専門会社が大規模修繕工事に関してはほとんど経験がない、

などと言うこともざらにあるそうです。

 

そのため、たとえ大規模修繕工事の経験豊富だからと言って

安易に耐震改修工事も合わせて依頼するようなことがあった場合、

結局、不得意な耐震工事の方は下請けに丸投げすることで、

却って割高な費用が掛かってしまうといったことも往々にしてありがちとか。

 

となると結局、二度手間になるようでいて、

大規模修繕工事と耐震工事は切り離して、

それぞれ別の専門会社に依頼した方が、

予算的にリーズナブルのうえ、

施工責任等においても安心できるといった考え方もできるわけです。

 

もちろん、大規模修繕も耐震改修も、

共に得意とする施工会社も少なからずあるとは思いますので、

一概に、分けて発注すればよいというものでもありませんが、

このような事情なども頭において,、相積もりを取る際などには、

それぞれの分野の実績や経験等を、詳しくチェックしておくなど、

管理組合の側でも、細心の注意を持って臨むことが必要となるでしょう。

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2014年

5月

29日

「サンデー毎日」のマンション記事

昨日発売の「サンデー毎日」(6.8増大号)に、

「消費増税時代の首都圏マンション選び鉄則十か条」という記事が出ています。

 

消費税増税の反動による販売減、売り物件の不足、

さらに、五輪関連の影響による建築費の上昇などに伴い、

今後さらに都心の物件価格の上昇が見込まれる中、

いかに安くて有利な物件を探すかに関して、

様々なアドバイスがされています。

 

たとえば、

資産価値にこだわらない高齢者は中古物件を、

30~50代の働き盛り層は売却の可能性も意識すべき、

新陳代謝の少ないニュータウンのデメリット、等々。

 

しかし、次の二点に関しては、

マンション管理士として見過ごすことのできない問題点を感じました。

 

〇緊急輸送道路沿いの旧耐震物件は、建て替えなども迫られる可能性が高いため敬遠されがちなので、周囲より2,3割安く購入可能。

 

たしかに安いことは安いですが、

これから耐震改修を行うマンションなどでは、

資金面、合意形成面など、難題山積で、

何も知らずに入居すると、思わぬいざこざに巻き込まれる可能性があります。

もしもたまたま安く売りに出ていてしめたと思って買ったはいいけれど、
売主が、改修工事の面倒が嫌さに出て行ってしまったなどと言う事情があったりして、

そんな場合には、部屋と同時に、余計な面倒までしょい込む羽目にもなりかねません。

 

また、耐震改修工事を終えているマンションにしても、

その多くは相当の築年数を経ているはずですので、

一難去ってまた一難、

今度は「建て替え」という更に難題中の難題に関らざるを得なくなる可能性だってあります。

 

さらに、巨額の費用のかかる耐震改修で積立金を使い果たし、

新しく入居したとたんに、修繕積立金の値上げ、なんてことにも……

 

〇タワーマンションを選ぶなら、眺望のいい20階以上を選びましょう。

たしかに、20階以上からの眺めは素晴らしいものでしょう。

しかし、どんなに素晴らしい眺めでも、一週間、

いや、三日で飽きる、とは、実際にタワーマンションに暮らした方からよく聴く感想です。

 

それよりも現在は、

 

災害時のエレベーター停止、

人との接触の少なさによる精神的影響、

子供の教育上のデメリット、

巨額の修繕工事費用、

想像以上に激しい長周期地震動、

高層階と低層階の格差、

 

などなど、予期せぬ問題が次から次へて出てきています。

タワーマンション購入をお考えの際には、

眺望云々などよりも先に考えるべきことが、山ほどあるのです。

 

色々とケチを付けましたが、

タイムリーな記事なので一読をお勧めしますが、

すべてをうのみにせず、

きちんとご自分のお考えで判断されることが大切だと思います。

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2014年

5月

28日

長期修繕計画表の落し穴

最近ある管理組合の方とお話しすることがあったのですが、

ちょうど管理会社を変更されたばかりとのこと。

前の管理会社はまともな長期修繕計画も作れなかったのに、

新しい管理会社は、100ページ以上もある立派な計画表を作成してくれた。

これだけ見ても、リプレイスをしてよかった、

そんな風にしみじみとおっしゃっていました。

 

しかし、その立派な長期修繕計画表を見せていただきながら、

私はちょっと憂鬱な気持ちになりました。

 

じつはその計画表、

少し前にほかの管理組合で見せてもらったものと、

体裁から内容から、ほとんど変わらないものだったからです。

当然、管理会社は同じところ。

 

概して大きな管理会社の長期修繕計画表というのは、

おおもとになるひな形がすでにあって、

あとはそれぞれの管理組合に合わせて数値などを入力すれば、

簡単に作成できるものなのです。

 

もちろん、それなりの調査をして、

それなりに適正な金額等が算入されているかとおもいますが、

所詮はルーティーワーク。

よく見ると、ところどころにほかのデータが残っていたり、

日付が間違っていたり、

細かなケアレスミスがあちこちに、なんてこともしばしば。

くれぐれも、見せかけに騙されてはいけません。

 

さらに、その管理組合にうかがったところ、

数年後に迫っている大規模修繕工事の予算額が、

ほぼ、現在の修繕積立金と同額とか。

何をかいわんやですね。

 

要するに、管理会社は「まずは工事ありき」。

より多くの工事費用をふんだくるために、

普段から知り尽くしている管理組合の修繕積立金額から逆算して、

長期修繕計画に手心を加えるなど、朝飯前といったところでしょうか。

 

もちろん、すべての管理会社がそうとは限りませんが、

こちらが素人なら、向こうは百戦錬磨のプロ集団。

念には念を入れて、一から向こうのやり口を洗いなおしてみることをお勧めします。

 

たとえば病院にかかる時に、

他からもセカンドオピニオンを聞いて、

より確かな診断治療が受けられるように手を尽くすように、

建築士やマンション管理士などに、専門家のセカンドオピニオンを聞くことで、

あなたのマンションの「健康」、つまり健全な管理運営の実現を目指しましょう!

 

管理会社の設定した長期修繕計画や修繕積立金の精査等に不安のある方

吉祥寺マンション研究所」は、

管理会社とは異なる立場から、

管理組合の側に立ったセカンドオピニオンをご提供いたします。

どうぞお気軽に、お問い合わせください!

 

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2014年

5月

26日

【むさしのクラシックアワー】に出演しました!

今日はマンション管理を離れて、趣味のお話を。

 

プロフィールにも書きましたが、

森本マンション管理士は、学生時代からオーケストラでファゴットを吹いています。

 

あまりなじみのない楽器だと思いますが、

一度聞くと忘れられない、ユニークな響きの面白い楽器です。

 

さて、以前にはマンション管理士として出演した「むさしのFM」に、

今度は、アマチュアファゴット奏者として出演することになりました!

番組名は「むさしのクラシックアワー」。

放送は、

 

6月8日(日) 午前10時 
6月11日(水) 午後8時 (再放送)

の二回。それぞれ一時間の本格的な番組です。

インターネットサイマルラジオ」から入って、

「関東地方」→(下にスクロール)「むさしのFM Listen」をクリックしていただければ

どこでも視聴できますので、ぜひ、お聞きになってください!

 

すでに録音は終わっていて、

ファゴットという楽器のこと、

ファゴットの使われている曲のこと、

なぜファゴットという楽器を始めたか等々、

たっぷりとおしゃべりしてきました。

 

おしゃべりの合間には、

私の持っていったファゴットのCDをかけていただきました。

恥ずかしながら、学生時代の、私の演奏テープもちょっと流れます。

 

また、少しですが、マンション管理士に関しても解説をしてきました。

 

パーソナリティの岡野肇さんが、とてもうまくこちらの話を引き出して下さったので、

最初は緊張しましたが、思ったよりもたくさんのことがお話できて、

一時間あまりの収録もあっという間でした。

 

ファゴットという珍しい楽器の、珍しい音もふんだんに楽しめますので、

日曜の午前、のんびりとお楽しみいただけたらと思います。

 

よろしくお願いいたします!!

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2014年

5月

26日

セミナー、相談会のお知らせ(続報)

先日お知らせした、多摩西部マンション管理士会による、

第16回 マンション管理セミナー&相談会」の続報です。

 

この相談会には、当研究所の久保マンション管理士が参加しますが、

助っ人で、森本マンション管理士も参加することになりました。

 

改めて、詳細をお知らせいたします。

多摩西部第16回マンション管理セミナー&相談会のお知らせ
日時 5月31日(土)午後1時30分~
会場 たましんRISURUホール第2会議室
   (旧アミュー立川) 
   立川市錦町3-3-20
*参加無料

第1部 午後1時30分~午後3時
  セミナー 「あるマンションの32年の歴史と未来」

第2部 午後3時15分~午後4時30分
  相談会

主催 首都圏マンション管理士会
担当 多摩西部マンション管理士会
後援 立川市

 

残席僅少とのことですが、

参加ご希望の方はこちらまでお問い合わせください。

 

なお、第一部のセミナーの「あるマンションの32年の歴史と未来」は、

多摩北部マンション管理士会部会長の松永恒男さんが、

長年区分所有者として暮らしてきたマンションでの、

様々な経験や、管理組合活動での貴重な体験などを、

時系列を追って解説をされます。

 

もちろんうまくいった成功例ばかりでなく、

現在にも尾を引くトラブルや難題なども取り上げる予定で、

現在管理組合や理事会に関っておられる方には、

すぐにでも役に立つ貴重なエピソードがたくさん聞けるものと思います。

 

ご興味のある方は、早めにご連絡ください。

 

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